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编辑 | 张晓玲

万科十年前就对标的公司,现在也被旭辉提了出来。

近日,旭辉控股董事局主席林中提出,未来三年旭辉的租金收入年化增长率要超过50%。更早之前他说,要对标港企新鸿基:10年后的旭辉营收,一半是开发业务,一半是收租业务。

目前,旭辉的收入结构中,物业销售占总营收95%以上。

房地产的下半场,从开发走向开发+运营,许多公司十年前就开启了转型。旭辉,显然晚了许多。

某种程度上来说,这是不得已的选择。作为过去五六年规模竞赛的闽系王者,旭辉的开发业务,已从高歌猛进降至低速,大概率完不成2021年3000亿的目标。

2020年,旭辉一口气落地了12个商业项目,为了寻找新的增长曲线,旭辉闯进了这片红海,意图勾地兼转型。然而,它将面临缺乏IP和经验、市场激烈竞争、成本越来越高等难题。

销售连连放缓

决定加码押注商业的背后,旭辉的住宅开发业务已经连续4年增速放缓。在2017年达到96%的顶峰后,旭辉2018年-2020年增速分别为46%、32%以及15%。

2020年旭辉集团累计合同销售金额为人民币2310亿元,同比增长15%,2021年目标销售额2650亿元,预期增速仍然是15%。

当年旭辉董事长林中的饼却不是这么画的,四五年前,旭辉增速正劲时,目标关键词是:3000亿、TOP8。

2017年7月,旭辉定下“2021年达到3000亿”的目标。林中的演讲PPT写道:“未来五年实现3000亿目标,帮助高层管理者收入过亿,中高层收入过千万,中层收入过百万。”

2018年3月,林中在业绩会表示,第二个五年计划“希望成为全国Top8的综合开发运营商”。

然而旭辉在全国房企销售的排行榜上,则连续定格在14-15名,权益销售额定格在19名,与TOP8差距过大。

现在,林中强调不再追求排名了。

事实上,旭辉前期的凶猛扩张主要靠合作开发推动,因此一直被质疑业绩“注水”,合约销售额无法反映旭辉真实的发展质量。2017年旭辉首破千亿,同时权益销售额占全口径销售额比例低至53%,创下三年新低。2018年这个数据没变,还是53%,是前15名房企中最低的。

结果喊了至少三年要提升销售金额权益比,旭辉的权益比还是没突破60%。按照克而瑞榜单的权益口径计算,旭辉2020年销售权益比为58%。这远低于行业平均水准,据平安证券数据,2020年TOP100房企销售权益比为72.4%。

规模之外,旭辉开始关注财务铁三角的平衡,但盈利能力却未能提升。2020年旭辉的净利润达到119亿元,首次突破百亿,同时毛利率、核心净利润率双双下滑。其中经调整后的毛利率为25.1%,同比下降4.6个百分点;核心净利润率11.2%,同比下降1个百分点。

可以说,旭辉进入了一个瓶颈期,曾经最拿手的规模扩张已经没有好故事可讲,利润率、权益比等衡量发展质量的指标也没有太大增长,于是旭辉寄希望于讲一个新增长曲线的故事。

商业低价圈地

这不是旭辉第一次打商业牌了。

早在2010年,旭辉就组建旭美商业,2012年开出首个自营购物中心嘉兴旭辉广场,此后多次提过要发力商业地产,但一直未达目标。

相比之下,2012年开出第一家吾悦广场的新城,至今已经开业百座吾悦广场,旭辉错过这一波发展机遇。

2019年起,总裁林峰亲自挂帅旭辉商业,去年旭辉的租金收入主要来自于6个项目,只有5.9亿元,较2019年仅增加2.1%。

2020年,旭辉商业终于迎来史上最大规模的拿地扩张,一共落地了12个商业项目,包括一二线城市TOD商住综合体以及三四线核心商业综合体。

林中说,旭辉未来每年还会有大概10%的拿地资金投在商业项目上,2021年计划新增商业项目15至20个之间。

旭辉之所以高调宣布商业勾地计划,不止是要发力新增长曲线,更重要的目的指向低廉的土地。

“主要目的是想降低拿地价格,这几年在招拍挂市场抢地越来越难。”一名旭辉内部人士透露。

一组数据对比很有意思。2020年旭辉的土储成本达到了7001元/平方米,同比上涨29%,是近三年来拿地均价的峰值;而2020年的合同销售平均售价则为15000元/平方米,同比跌幅达10%,是近三年来的最低均价。

从2018年起旭辉就实施多元化拿地策略了,以旧改、并购为主的多元化拿地方式占比从11%提升到了51%,仍然抑制不住拿地均价的上涨。

反观擅长商业勾地的新城控股,商业综合体楼面均价从2017年的2126元/平方米,降至2020年的1596元/平方米。

克而瑞资管上海执行总经理朱青认为,旭辉加码商业,一是商业已被认为是房企“第三条增长曲线”,作为“第二条增长曲线”的物管行业经历了近两年的密集上市潮,市盈率普遍远高于开发业务,很多房企认为分拆商管上市可以复制物管模式。

其二,朱青认为,目前包括外资行等资本也在密切关注中国房地产市场,但通常来说,他们对住宅不太关注,更看好商用物业,因为商用物业更能吸引境外养老资金、保险资金,实现股权融资,即使用所谓的“长钱、慢钱、老钱”。

“旭辉把商用物业的资管放在财务中心管理,完全资本导向,直接对接资本市场。”朱青对华尔街见闻表示。

盘古智库高级研究员江瀚则认为,切入商业赛道,是房企未来想要长期发展的必要选择,因为住宅开发已经进入慢时代,调控越来越多,金融政策越来越严。

但进入商业这个红海,“旭辉面临两个问题,一个是缺乏自己的知名商业IP,此外还缺乏成熟的TOD项目案例,在与地方政府谈判时话语权就弱于龙湖这类企业;第二个问题是,现在切进商业赛道面临更大竞争压力,部分区域市场接近饱和。”一名资深商业地产资管人士称。

解决第一个问题的希望放在了韩石身上。韩石曾在中粮、龙湖、中南置地任职,具备商业造星能力,创建过“大悦城”品牌,孵化过“龙湖冠寓”,今年年初加入旭辉。

朱青也认为,未来的竞争确实会激烈,万达、宝龙、红星美凯龙、新城等是较早进入商业Mall领域的企业,它们早期拿下的项目,出售住宅和部分商业即可覆盖自持成本。而现在,市场竞争加剧,商业勾地的机会已经越来越少、商业Mall持有成本越来越高。

除了万达、新城、龙湖、宝龙这样的老玩家依然拼命拓店,与旭辉同处于提速扩张起跑线的新选手还有中骏、中南、弘阳、佳兆业等房企。这场商业圈地游戏面临空前竞争。

 “说实在的,商业不是一个有足够想象空间的故事”,江瀚表示。

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